本次政策對(duì)企業(yè)資金壓力的緩解或?qū)⑾鄬?duì)有限，對(duì)于各地執(zhí)行尺度及實(shí)際政策效果仍需理性看待。
2月10日晚間，一則全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法于近日制定出臺(tái)的消息，一時(shí)成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注熱點(diǎn)。
消息稱，商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法明確對(duì)預(yù)售資金規(guī)定進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，要求預(yù)售資金必須全程全額監(jiān)管，但分為一般監(jiān)管額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度，其中重點(diǎn)監(jiān)管額度比例將由市縣一級(jí)住建部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度之后，剩余資金則可以由房企提取使用。
一時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性利好的言論甚囂塵上。那么，預(yù)售金監(jiān)管辦法的出臺(tái)是否意味著全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管將大幅放松？房企現(xiàn)金流能否緩解？對(duì)此，我們邀請(qǐng)華泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就相關(guān)話題進(jìn)行了探討。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：長(zhǎng)期以來(lái)，部分城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的缺位被社會(huì)詬病，也制約著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。此次，預(yù)售金監(jiān)管辦法的出臺(tái)您認(rèn)為有何意義？這次改革的邏輯是什么？
陳慎：這次預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺(tái)背景在于，由于房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行以及房企融資面臨嚴(yán)厲監(jiān)管下，越來(lái)越多房企出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，這也使得各地出現(xiàn)爛尾樓問(wèn)題的可能性加大，會(huì)造成潛在民生問(wèn)題。
由于過(guò)去商品房預(yù)售資金監(jiān)管并沒(méi)有全國(guó)性文件，制定權(quán)都在于地方，則容易造成兩個(gè)極端：一是持續(xù)缺位，部分城市在面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)前反應(yīng)不及時(shí)；二是過(guò)嚴(yán)監(jiān)管，部分地方過(guò)度升級(jí)當(dāng)?shù)刭Y金監(jiān)管政策，反而會(huì)造成次生的房企現(xiàn)金流問(wèn)題。此次全國(guó)性文件出臺(tái)，核心邏輯在于給各個(gè)地方政府有了統(tǒng)一參考的監(jiān)管細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，一則有助于彌補(bǔ)部分城市缺位，二則有助于修正部分城市過(guò)嚴(yán)政策，給予房企合理的預(yù)售資金提取空間。
李宇嘉：我國(guó)商品房預(yù)售管理辦法對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)定，具體由各地制定本地的預(yù)售資金管理辦法。但是，從近期風(fēng)險(xiǎn)案例看，普遍違規(guī)挪用預(yù)售資金，地方監(jiān)管的有效性需提高。
近年來(lái)，商品房風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)生，各地爛尾樓明顯增加。未來(lái)，房地產(chǎn)大量竣工交付，前期加杠桿、挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象很普遍，可能還會(huì)出現(xiàn)爛尾、交付難問(wèn)題，需要專門對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。另外，現(xiàn)在地價(jià)比較高，開(kāi)發(fā)商資金鏈比較緊張，如果還沿用過(guò)去的監(jiān)管模式，加上各地資金監(jiān)管普遍加強(qiáng)，可能不利于防風(fēng)險(xiǎn)，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)。
嚴(yán)躍進(jìn)：商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的推出與房企資金回籠和去年市場(chǎng)情況相關(guān)。近年來(lái)根據(jù)房企預(yù)售環(huán)節(jié)暴露出的問(wèn)題也進(jìn)行了進(jìn)一步考慮。現(xiàn)在推出商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法有兩個(gè)目的，一是規(guī)范銀行行為，將資金更好的用于開(kāi)發(fā)商；二是從開(kāi)發(fā)商和政策推出方的角度來(lái)看，金融政策、發(fā)債政策寬松的同時(shí)，適當(dāng)放松預(yù)售資金的使用政策，為房企創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境，支持商品房市場(chǎng)以更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：當(dāng)前商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在哪些痛點(diǎn)和難點(diǎn)？容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？
陳慎：自從部分知名房企發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，各地普遍升級(jí)預(yù)售資金監(jiān)管政策，我們認(rèn)為難點(diǎn)在于如何平衡好監(jiān)管尺度。部分城市過(guò)度升級(jí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策后，使得預(yù)售制度變相成為了現(xiàn)房銷售制度，使得所在城市房企現(xiàn)金流進(jìn)一步吃緊，反而造成更多現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，如何保證當(dāng)?shù)仨?xiàng)目順利交付，又不給當(dāng)?shù)胤科蠖啻髩毫Γ@是很多地方政府需要優(yōu)化和思考的命題。
陳文靜：主要痛點(diǎn)和難點(diǎn)在于，商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度和范圍如何更加合理地設(shè)定，確保項(xiàng)目順利竣工的同時(shí)，提高預(yù)售資金的使用效率。
部分城市過(guò)于寬松的商品房預(yù)售資金監(jiān)管或者資金監(jiān)管缺位下，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)資金出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目順利完工將受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，購(gòu)房者合法權(quán)益無(wú)法得到保障，上下游供應(yīng)商合法權(quán)益亦無(wú)法保障，房地產(chǎn)上下游資金鏈將受影響；另一個(gè)角度看，購(gòu)房者置業(yè)情緒將受到拖累，入市節(jié)奏亦將明顯放緩，進(jìn)一步加劇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回籠壓力。
部分城市在“保交付”壓力下，過(guò)度收緊預(yù)售資金監(jiān)管政策，一定程度上加劇了企業(yè)的資金壓力，預(yù)售資金循環(huán)使用效率降低，亦不利于行業(yè)循環(huán)發(fā)展。
李宇嘉：當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管主要容易出現(xiàn)以下三個(gè)方面的問(wèn)題：
一是挪用預(yù)售資金擴(kuò)大投資，相當(dāng)于“加杠桿”，對(duì)擴(kuò)大賣地賣房、提高地價(jià)房?jī)r(jià)、增加貸款收益都有好處，有的地方強(qiáng)監(jiān)管積極性不高，挪用預(yù)售資金擴(kuò)大投資有利于銀行存貸款業(yè)務(wù)，施工和監(jiān)理單位比較弱勢(shì)，也會(huì)配合開(kāi)發(fā)商套取預(yù)售資金。
二是開(kāi)發(fā)商融資渠道多元化，包括商票、供應(yīng)鏈融資等，且相互之間沒(méi)有信息共享，每一個(gè)融資渠道都拿預(yù)售資金作為還款擔(dān)保，導(dǎo)致預(yù)售資金覆蓋不了。當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題，大家都來(lái)查封預(yù)售資金賬戶，這時(shí)由于賬戶在銀行那里，住建部門相對(duì)弱勢(shì)，最后就導(dǎo)致交付難、爛尾現(xiàn)象。
三是容易出現(xiàn)忽左忽右現(xiàn)象，即希望地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，賣地增加時(shí)，就忽視預(yù)售資金監(jiān)管，導(dǎo)致套取和挪用現(xiàn)象普遍；當(dāng)擔(dān)心交付難的時(shí)候（比如當(dāng)下各地重視保交樓），就超額監(jiān)管，正常的提取也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有消息稱，商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法將統(tǒng)一對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金監(jiān)管額度等基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，并提及在達(dá)到監(jiān)管額度后，剩余資金可由房企提取使用。您如何看待這一要求？
李宇嘉：本來(lái)也應(yīng)該這樣。哪些能提、哪些不能提，什么時(shí)候能提，什么時(shí)候不能提，有哪些例外提取的情況等，這些都應(yīng)該以規(guī)范的文件確定下來(lái)。比如，重點(diǎn)監(jiān)管資金（含農(nóng)民工工資的工程款）嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)提取，其他資金按流程就可以提取；到了節(jié)點(diǎn)就能提取，不到節(jié)點(diǎn)就不能提取，拖欠工程款、農(nóng)民工工資的就不能提取。
未來(lái)，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的原則是規(guī)范和透明、“既管好又不管死”。管好，就是嚴(yán)格專用賬戶，專款專用，資金閉環(huán)運(yùn)營(yíng)，不能挪用、套取，嚴(yán)格按節(jié)點(diǎn)使用，確保交付、房屋質(zhì)量，這是本源。“不管死”，就是到了提取節(jié)點(diǎn)、超過(guò)監(jiān)管額度的、有銀行保函保證的、企業(yè)信用優(yōu)質(zhì)的（比如三A信用等級(jí)的），都能提。但本質(zhì)上，預(yù)售資金優(yōu)先保障項(xiàng)目竣工交付及與此相關(guān)的一切資金支出。
陳文靜：對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管資金監(jiān)管額度等基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，有利于地方政府責(zé)任落位，對(duì)基本的內(nèi)容統(tǒng)一要求后，亦給各地政府因城施策預(yù)留了空間。另外，這一辦法提出在達(dá)到監(jiān)管額度后，剩余資金可由房企提取自由使用，一定程度上將對(duì)當(dāng)前部分城市過(guò)度收緊的監(jiān)管政策進(jìn)行糾偏，有利于提高資金使用效率。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近，多個(gè)城市先后發(fā)布了升級(jí)版商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，其中有城市選擇加強(qiáng)監(jiān)管，也有城市選擇放松預(yù)售資金規(guī)則。結(jié)合商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法，您認(rèn)為未來(lái)地方政府該如何參與其中，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展？
李宇嘉：對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管要正本清源，還是要回到我們?yōu)槭裁匆闵唐贩款A(yù)售制度（而不是選擇現(xiàn)售）本源上。搞預(yù)售目的是“降低房屋成本、增加住房供應(yīng)”，但在這很大程度上是從開(kāi)發(fā)商利益考慮的，怎么保障小業(yè)主的利益呢？那就“專用賬戶，專款專用”，既不能因噎廢食，取消預(yù)售制度；也不能不好好監(jiān)管，而是兩個(gè)方面都要結(jié)合起來(lái)。
做到這些，一是完善預(yù)售資金監(jiān)管辦法，把規(guī)則搞清楚，哪些資金要監(jiān)管、什么時(shí)候監(jiān)管，什么時(shí)候提取，提交什么材料才能提取，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管等；二是加強(qiáng)與監(jiān)管賬戶銀行的合作和分工，二者目標(biāo)應(yīng)該統(tǒng)一，房子爛尾了，對(duì)銀行債權(quán)保護(hù)也不利；三是預(yù)售資金監(jiān)管與預(yù)售申請(qǐng)結(jié)合起來(lái)，預(yù)售門檻不能放松，否則就是縱容開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金。
嚴(yán)躍進(jìn)：在實(shí)際操作過(guò)程中，政策的松緊要依據(jù)實(shí)際情況來(lái)判斷。松主要體現(xiàn)在，這些資金需要盡可能流入到房企，讓房企能夠更好的用于工程建設(shè)，防范賬戶封鎖、司法拍賣、查封預(yù)售資金監(jiān)管賬戶等行為。同時(shí)，緊的方面也會(huì)繼續(xù)延續(xù)，繼續(xù)防范開(kāi)放商資金違規(guī)挪用等行為。
按照地方政府角度去理解，政策制定相對(duì)更嚴(yán)格也是合理的，其主要目的是為了防范各地出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)去年出臺(tái)的預(yù)售資金監(jiān)管政策的主流基調(diào)來(lái)看，主要是以收緊為主，結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)資金更加緊張，因此政策應(yīng)該與市場(chǎng)的周期相吻合，與房地產(chǎn)行情更加吻合。政策原文中也提及要“改變?cè)懈鞯厣唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任不清的情況，督促和檢查預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)施情況”，這一方面也與銀行密切相關(guān)，部分銀行沒(méi)有及時(shí)將開(kāi)發(fā)商資金納入監(jiān)管賬戶，同時(shí)也隨意克扣預(yù)售監(jiān)管資金，從這一角度來(lái)看需要政策進(jìn)行糾偏，這也與前文所提到的明確真正的監(jiān)管者相聯(lián)系。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：有說(shuō)法認(rèn)為隨著商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法的出臺(tái)，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量流動(dòng)資金，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，也會(huì)在一定程度上改善房企資金狀況。對(duì)此如何看？
陳慎：我們認(rèn)為必須認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)，首先，景氣度仍未改善，房企去化依然低迷，房企現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)依然未能解除，所以全國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管是不會(huì)大幅放松；其次，全國(guó)政策下發(fā)后，還得看各個(gè)地方政策細(xì)則執(zhí)行，因此帶來(lái)大量流動(dòng)資金的說(shuō)法我們持保留態(tài)度。
但房企現(xiàn)金流出現(xiàn)邊際改善的趨勢(shì)是一定的，與此同時(shí)我們認(rèn)為更需要重視其信號(hào)意義：一是房地產(chǎn)改善政策正從金融端邁向需求端；二是此次政策醞釀?dòng)?月份，落實(shí)在開(kāi)年，也說(shuō)明監(jiān)管層穩(wěn)增長(zhǎng)的迫切性，后續(xù)可以期待更多的房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)政策。
李宇嘉：此次政策的推出是正本清源，建立長(zhǎng)效機(jī)制，完善監(jiān)管制度，加強(qiáng)制度和政策的執(zhí)行，推進(jìn)信息透明，加強(qiáng)監(jiān)管合作。該提的提，不該提的就不能提，并不是為了給開(kāi)發(fā)商紓困。
陳文靜：商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的出臺(tái)一定程度上有利于緩解企業(yè)資金壓力，但去年下半年以來(lái)部分房企違約導(dǎo)致地方政府對(duì)房企的信任度明顯減弱，對(duì)于資金壓力較大或者負(fù)債較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，政府預(yù)售資金監(jiān)管或難有明顯改善。“保交付”的目標(biāo)不僅僅局限在一個(gè)樓棟，項(xiàng)目相關(guān)配套建設(shè)的順利完成同樣重要，因此，預(yù)售資金監(jiān)管范圍很難大幅放松。對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健企業(yè)，本次政策的出臺(tái)或有利于企業(yè)資金循環(huán)使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出臺(tái)對(duì)監(jiān)管資金釋放的額度或有限。
另外，近年來(lái)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，合作方風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致部分項(xiàng)目受到影響，當(dāng)前合作開(kāi)發(fā)企業(yè)之間信任度偏弱，各方對(duì)共管賬戶下的資金監(jiān)管要求提升，本次政策出臺(tái)對(duì)這部分監(jiān)管資金的釋放亦有限。
綜合來(lái)看，本次政策意在推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管回歸理性，結(jié)合當(dāng)前時(shí)點(diǎn)來(lái)看，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)及企業(yè)預(yù)期。但合理的預(yù)售資金監(jiān)管是保障項(xiàng)目順利竣工的關(guān)鍵，政策仍明確各地資金監(jiān)管要“保交付”，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，預(yù)計(jì)在各地政府因城施策下，基于房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清等情況，本次政策對(duì)企業(yè)資金壓力的緩解或?qū)⑾鄬?duì)有限，對(duì)于各地執(zhí)行尺度及實(shí)際政策效果仍需理性看待。
來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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