“一手交錢、一手交房”、“搞現房銷售，所見即所得”……關于商品房預售制的爭議，最近又熱烈了起來，多年來業內關于預售制的討論思路，在本輪樓市表現中又有了新方向。
預售制是如何形成的，實際執行中有哪些問題？取消預售制的呼聲能否如愿？如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？
但一種工具的使用與退出，也涉及到復雜的土壤環境，如果短期內走向另一種極端，硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。
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多位業內人士認為，當前環境下，徹底取消預售制并不可取，而應該收緊制度的韁繩，因地制宜、逐步推進預售制度改革，進行針對性調整與完善，加強監管，從而讓更合適的制度更好地服務于居住事業。
特殊的產物
在我們的常規認知里，一般認為商品房預售制度來源于香港，由“賣樓花”演變而來，即開發商在商品房建成之前，將期房預售給消費者的一種營銷手段。
上世紀九十年代，中國內地住房制度改革初期，鑒于當時的大環境下，房企缺少資金，市場住房供應量小，為了快速增加住房供應，于是學習我國香港經驗，引入了商品房預售制。
客觀來講，預售制是發揮了正向作用的。“作為中國商品房銷售的最主要方式，預售制極大地縮短了房企現金回籠周期，同時增加了市場商品房供應，推動了城鎮化發展進程。”研究者任澤平表示，預售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，預售制促進了土地供應的大規模發展、縮短了住房供應周期，一定程度上也平抑了房價水平。
但是仔細研究可以發現，我國目前實行的商品房預售制與香港、新加坡等成熟市場的期房預售制有著諸多差異。
“本質上，預售就是小業主給開發商變相融資，相當于2年左右的‘無息貸款’，開發商拿這個錢把房子建好。”李宇嘉表示。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華，詳細對比了我國香港“樓花”和內地預售制的不同。從雙方關鍵權益比較看，香港“樓花”還具有一定的悔約退房機制，而內地的期房賣方在實際權益上等同于現房銷售，買方無法悔約退房。
鄒琳華表示，從我國香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權利可以明顯看出，“樓花”的經濟性質更接近于信用預訂或分期付款等促銷手段，而我們的期房預售，更接近于“集資建房”，各類風險主要由購房者自負。
另一個不可忽視的結果是，“樓花”屬于中杠桿、中周轉模式，內地的商品房預售制度則在長期的實際執行中，一定程度上助長了樓市高杠桿、高周轉、高營銷成本的特性。
另一種可能
站在新的時間節點上，當預售制的歷史語境已經不復存在，關于取消預售制的討論也是絡繹不絕。
一種聲音是，從保護購房者權益出發推進期房預售制度改革，另一種聲音則主張徹底實行現房銷售。后者認為，現房銷售不僅能減少房屋延期交付、產品質量不過關、虛假承諾等問題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。
但問題沒有這么簡單，現房銷售制度的推進也有著客觀困難。
中原地產首席分析師張大偉指出，今年上半年的房企資金中，房企自籌資金占比為35%，一旦規定現房銷售，開發商資金會受到極大的考驗，可能成為壓倒房企的最后一根稻草。
“過去的定價模式多是基于快周轉基礎上的時間成本，如果實行現房銷售，正常情況下交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會轉嫁到房價當中。”張大偉解釋說，直接取消預售，會至少在一段時間內造成供應銳減，而供不應求又會進一步造成房價的快速攀升。
億翰智庫研究院于小雨、王玲則在研報中表示，當下房地產企業已然面臨嚴峻挑戰，多個房企的資金鏈已無限緊繃，其他基礎全無的情況下，現房銷售若貿然推出，或將加速企業風險暴露，更快引致行業硬著陸，風險不可控。
不過對現房銷售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多個地方都曾在土地出讓環節嘗試過現房銷售。
早在2014年，上海就曾對掛牌出讓黃浦區一宗地塊要求全裝修現房銷售；2016年5月，深圳也加入了商品房現售試點的隊伍。
近兩年，北京也在積極推進現房銷售試點。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝陽區勁松地塊全部現房銷售，另外有5宗地塊也設置了競現房銷售面積規則；到了2022年的首輪集中供地，北京推出的18宗地塊有半數都設置了競現房銷售面積環節，且大部分地塊設定的“現房銷售”起始面積接近1萬平方米，競報上限趨近地塊建筑面積。
即便是部分采用現房銷售規則，也意味著增加了房企的開發成本。一位全國性房企的北京高管告訴記者，現房銷售拉長了運營時間，中間的資金成本和營銷成本都會攀升，不太好算賬。
關鍵的一環
回歸到預售制本身，其與現房銷售制度均是一種工具，如何在實際執行中運用好工具，顯得更為關鍵。
我國商品房預售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證；二是工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。達到預售條件并申請預售以后，預售獲得的銷售資金都要進入監管賬戶。
據李宇嘉介紹，對于預售資金監管，我國要求監管銀行要招標選擇，資金全部進入監管賬戶，住建部門和監管銀行雙重審核，監理單位簽字之后按照工程進度支出。“有制度、沒執行，或有時執行、有時不執行，或執行不到位，這才是問題的關鍵。”他說。
在實際操作中，“大部分時候，項目的預售資金并不會一直趴在監管賬戶上。”北京某房企人士此前曾向21世紀經濟報道記者表示，由于銀行和開發商普遍具有良好的合作關系，按揭貸款基本與開發貸款綁定，銀行對預售資金賬戶的監管并不都很嚴格，預售資金被挪用的情況較為常見。比如，房企會將預售資金作為資金池，由集團統一調配使用，用于發放員工工資，支付土地款，償還貸款……等等。
該人士表示，有些預售資金甚至不會存入監管賬戶，而是直接進入開發商可控制的賬戶，用于公司日常運營。
據新華社今年2月份報道，商品房預售資金監管新規已經出臺，首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制。
新華社在今年2月份關于商品房預售資金監管新規出臺解讀報道中也提及，在實踐中，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產開發企業違規挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時有發生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規范預售資金監管。
按照新華社的報道，預售資金監管新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。
同時，市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。
此外，監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。
新規對資金撥付節點也有明確安排，規定監管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節點不得早于地下結構完成，最后撥付節點為房屋所有權首次登記。
在地方層面，近期多地相繼調整了商品房預售資金管理辦法。
比如，深圳龍崗區提出強化預售資金監管，龍崗區住房建設局加強房地產在售項目預售資金監管，對項目預售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，對于預售資金監管要嚴格按比例留存, 確保房地產項目建設竣工交付。
河北滄州市住房和城鄉建設局發布《關于征求<滄州市商品房預售資金監管辦法>(征求意見稿)意見的公告》，提出預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監管銀行、監管部門簽訂新建商品房預售資金監管協議。設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。
陜西省西安市住建部門發布的《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》規定，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。嚴格撥付標準，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記后，可以提取剩余1%。
走向何處？
關于預售監管的解決方案，摒棄非此即彼的選擇，那些理性探討，依然值得關注。
億翰智庫指出，預售制度與現房銷售之間并未完全二選一的關系，兩者之間相互協同或在一定階段內更有效，更能促進房地產業的良性循環和健康發展，待條件成熟，現房銷售制度逐步取代預售制度也是可選項。
“熱點城市，熱點項目，優先試點現房銷售制度或是可選的最佳方案之一，在過程中發現問題，總結經驗，不斷優化，確保政策不會造成過大且不可控的負面影響，待經驗成熟后再逐步擴大范圍，將成功經驗復制到其他區域。” 于小雨表示。
鄒琳華則認為，期房預售制度改革需要因地制宜、穩妥推進，而不宜一刀切。她建議，有條件的城市可因地制宜嘗試推進現售，對于不具備推進現售條件的城市，可仍然支持預售，同時推進關鍵環節的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近，更有效保護購房者權益。
海通證券(600837)在研報中給出了對預售制未來演變的分析，該機構認為，當前問題的根源不在于預售制度本身，而在于監管制度是否嚴格，在當前市場供需矛盾并沒有有效解決時，一刀切修改的可能性不大。
“對于短期庫存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式；對于短期庫存較多的城市來說，更適合對存量也動手，同時配合供地計劃。此外土地出讓時，逐步在土地出讓條件中明確規定是否可以進行預售，也是可選擇的過渡方式。”海通證券指出。
“很多人認為要取消預售制了，但恰恰相反，現在應該是預售制度正本清源、全面加強的節點。”李宇嘉說，從嚴監管，保證執行到位，這樣既能把房子建好，還能最大程度降低成本。
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文章來源:和訊網河南
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