5月19日下午，位于北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋的城中村改造地塊開(kāi)啟現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。
這是一宗位于北京市西三環(huán)內(nèi)的稀缺地塊。地塊規(guī)劃建筑面積7.2萬(wàn)平方米，容積率為2，起始價(jià)36億元，起始綜合樓面價(jià)49946元/平方米。盡管有少數(shù)配建要求，但土地品質(zhì)仍得到高度認(rèn)可。
現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)異常激烈，雖然僅有四家房企參與競(jìng)價(jià)，但開(kāi)拍不到20分鐘，舉牌次數(shù)便超過(guò)100輪。最終經(jīng)過(guò)151輪舉牌競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展以總價(jià)41.544億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率15.40%。
(資料圖)
近期，熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)升溫，在一些優(yōu)質(zhì)地塊的拍賣中，“馬拉松式”多輪競(jìng)價(jià)的情況再度出現(xiàn)。
此前的5月15日，杭州一宗組合地塊經(jīng)過(guò)86輪競(jìng)拍成功出讓。5月8日和9日，溫州成交兩宗地塊，競(jìng)價(jià)次數(shù)分別為90輪、95輪。
住宅交易升溫，房企補(bǔ)倉(cāng)需求強(qiáng)烈，被認(rèn)為是土拍熱度增加的重要推手。在這背后，土地供應(yīng)模式也在悄然優(yōu)化，中指研究院指出，在一些熱點(diǎn)城市，核心區(qū)位、體量可控、總價(jià)適中的“小而美”住宅用地供應(yīng)比例正在增加。
“點(diǎn)狀高熱”
因區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，北京豐臺(tái)區(qū)太平橋地塊在開(kāi)拍前便引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。該地塊位于豐臺(tái)、西城、海淀三區(qū)交界，交通便利，且有一定的學(xué)區(qū)屬性。
地塊容積率為2.0，較供地計(jì)劃中的2.4—2.63有明顯下調(diào)。這一水平低于周邊所有在售新房項(xiàng)目，意味著項(xiàng)目可以規(guī)劃為低密度改善社區(qū)，產(chǎn)品上限得到顯著提升。
參與競(jìng)拍的四家房企——保利、建發(fā)、招商蛇口、國(guó)貿(mào)均有國(guó)資背景，且補(bǔ)倉(cāng)需求較強(qiáng)。競(jìng)得方保利發(fā)展上一次在京落子，還要追溯到2025年5月。從最終的成交價(jià)來(lái)看，6.67萬(wàn)元/平方米的單價(jià)為該區(qū)域的新高。
此前的5月15日，杭州首次采用“組合出讓”模式推出余杭未來(lái)科技城兩宗宅地。兩宗地塊的總建筑面積約12.3萬(wàn)平方米，總起價(jià)28.9億元。出于片區(qū)整體統(tǒng)籌的需要，房企必須同時(shí)拿下兩宗地塊。
這兩宗地塊最終被濱江和綠城聯(lián)合體競(jìng)得，競(jìng)價(jià)次數(shù)為86輪，溢價(jià)率分別為30.77%和39.67%。
5月8日，溫州瑞安莘塍街道一宗宅地以1.1億元成交，競(jìng)價(jià)90輪，溢價(jià)率達(dá)79.71%。次日，同區(qū)域另一宗體量稍大的地塊以6.1億元成交，競(jìng)價(jià)95輪，溢價(jià)率32.03%。
競(jìng)價(jià)次數(shù)多，通常意味著競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企對(duì)地塊的后續(xù)期待較高，也被認(rèn)為是土地市場(chǎng)升溫的典型表現(xiàn)。近兩個(gè)月來(lái)，這種案例正越來(lái)越多。
早在今年4月初，杭州市濱江區(qū)襄七房單元地塊經(jīng)過(guò)127輪競(jìng)價(jià)成交，總價(jià)39.51億元，溢價(jià)率為46.83%。4月下旬，在上海第三批次土拍中，徐匯長(zhǎng)橋地塊經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率為25%，這也是今年上海首宗溢價(jià)率突破25%的地塊。
還有一些地塊，因起拍價(jià)設(shè)定較高等原因，并未經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，但其熱度毋庸置疑。4月30日的杭州土拍中，蕭山區(qū)市北單元一宗宅地以總價(jià)26.1億元競(jìng)出，36170元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下市北板塊新高。
在這些地塊火熱成交的背后，是土地市場(chǎng)局部回暖的現(xiàn)狀。今年以來(lái)，重點(diǎn)一二線城市土拍熱度升溫，不少核心區(qū)域的熱門地塊迎來(lái)激烈爭(zhēng)搶，在推高溢價(jià)率的同時(shí)，也壓縮了未來(lái)的盈利空間。
北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“有些地塊只有三四家房企競(jìng)價(jià)，看上去數(shù)量不多，但每一家都志在必得，往往能拍出高價(jià)。”
但總體來(lái)看，土地市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)分化局面。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，土拍熱度保持“點(diǎn)狀高熱”特點(diǎn)，房企投資持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。相比之下，三四線城市及一二線城市的郊區(qū)仍面臨一定壓力。
供地傾向“小而美”
土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀高熱”的背后，供應(yīng)端的變化不可忽視。
今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)“縮量提質(zhì)”特征。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地推出、成交規(guī)模同比降幅均超兩成，出讓金同比降幅超四成。4月以來(lái)，縮量態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)。
但在提質(zhì)方面，有多項(xiàng)積極變化。中指研究院指出，在北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，核心區(qū)位、體量可控、總價(jià)適中的“小而美”住宅用地供應(yīng)比例有所增加。以上海第四批次供地為例，5宗涉宅用地中4宗具備“小而美”特征，這也反映出當(dāng)前核心城市土地供應(yīng)正由規(guī)模化開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向更強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)供給與市場(chǎng)適配。
“小而美”地塊通常指規(guī)模可控、條件優(yōu)質(zhì)的小型住宅用地。這類地塊的規(guī)劃建面通常介于1萬(wàn)至5萬(wàn)平方米之間；位于城市核心城區(qū)或成熟板塊；容積率多在1.5至2.5之間，部分地塊有“好房子”建設(shè)要求；起拍價(jià)通常在10億元以內(nèi)。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，22個(gè)重點(diǎn)城市推出的“小而美”宅地占比為43%，比上年同期高出9個(gè)百分點(diǎn)，與2022年同期的21%相比，實(shí)現(xiàn)翻倍。
該機(jī)構(gòu)指出，“小而美”地塊占比持續(xù)走高，是供需兩端與政策環(huán)境共同選擇的結(jié)果。供給端，大部分城市核心城區(qū)已進(jìn)入存量更新階段，大宗宅地日益稀缺，小地塊逐漸成為供應(yīng)主流。需求端，房企對(duì)確定性收益的偏好顯著增強(qiáng)，小體量地塊具備總價(jià)可控、開(kāi)發(fā)周期短、資金占用少、去化速度快等優(yōu)勢(shì)，且多數(shù)位于配套成熟的核心區(qū)，市場(chǎng)安全邊際相對(duì)更高。政策端，在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”導(dǎo)向下，各地通過(guò)控制單宗地塊規(guī)模、降低容積率、優(yōu)化配建要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
中指研究院還指出，雖然當(dāng)前重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)仍以央國(guó)企拿地為主，但“小而美”宅地給民營(yíng)房企和中小房企提供了更多機(jī)會(huì)。
這種變化能否繼續(xù)刺激土地市場(chǎng)，仍需進(jìn)一步觀察。前述房企人士表示，開(kāi)發(fā)商在投資中的容錯(cuò)率更低，拿地選擇性也較強(qiáng)，大型房企僅聚焦核心地塊，不再布局非核心區(qū)域和三四線城市，這也將使土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)出局部升溫的局面。
曹晶晶指出，短期來(lái)看，一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)有望繼續(xù)迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定預(yù)期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場(chǎng)仍將面臨壓力。她認(rèn)為，土地市場(chǎng)的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實(shí)質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。