“前首富”悄然回歸
編者按：本文來自微信公眾號 巨潮WAVE（ID:WAVE-BIZ），作者：謝澤鋒，編輯：楊旭然，創業邦經授權轉載
久未公開露面的王健林，被拍到在洛陽考察。先后去了白馬寺、洛邑古城等地。
(資料圖片僅供參考)
聯想到萬達于去年接手河南建業商業項目的運營權一事，看來他要在河南大干一場。那個熟悉而又變得神秘的中國前首富，蟄伏多年，似乎又要殺回來了。
2017年，王健林在地產的上一個高峰期全盤“轉型”，賣掉文旅資產，實行輕資產化。眾所周知，當時的轉型和資產甩賣過程充斥著種種懷疑、流言和揶揄。
5年過去了。斷臂求生后的萬達一度陷入到龜縮狀態，但也在地產大爆炸的時代里幸運脫身。在許家印、孫宏斌們面臨“生死存亡之秋”時，王健林的事業悄然回暖。
在他這次現身之前的一段時間，已經有些媒體開始計算他的萬達廣場一年可以收到多少錢的租金。給他冠上了“中國最強包租公”的名號的同時，也替他慶幸資產賣得好，債務還得早。
除了房地產業務之外，萬達的另一個重倉板塊電影市場也在反彈。春節檔期間（正月初一至初六），萬達電影總分賬8.49億元，在院線中排名第一。萬達集團（除夕至初六）480座萬達廣場客流1.6億人次，收入126.8億元。
白馬寺里的王健林眉頭緊鎖。但白馬寺外的王健林，已經比絕大多數同行輕松得多。
01 暴增，重啟后的恢復三年大疫，消費型企業遭遇抽筋剝骨般的痛楚。但一朝解封，消費的復蘇猶如山洪。
春節期間，三亞的沙灘擠滿了“陽康”的人，酒店價格飆升，依然擋不住人們出去走走的熱情；2023春節檔總票房67.24億，創歷史第二紀錄；旅游市場快速回暖，國內出游3.08億人次，同比增長23.1%……
與消費大勢緊密相關的萬達集團強勢回歸，業績一路狂飆。數據顯示，萬達電影在春節檔（除夕至初六）累計綜合票房達到9.76億元，累計分賬票房達8.8億元，在所有院線公司中排名第一。
而且，萬達電影在《流浪地球2》中擔任聯合出品方，在悶聲發大財的《熊出沒·伴我“熊芯”》擔任主要出品方。憑借壓中這兩部電影，萬達分賬票房在所有影投公司中排名第一。
可以看出，在上游投資和下游放映環節，萬達都具備了強大的競爭力。
特別是經過三年疫情，規模小、實力弱的電影院，因資金鏈斷裂而關門歇業，行業新一輪洗牌中，萬達市占率進一步提升。
2019年，萬達院線對中國電影票房的市占率為12.76%。2022年，這一數字反而上升到17.26%，不僅強者恒強，其對中國電影下游渠道的話語權也進一步增強。
與此同時，觀影客流量為萬達廣場帶了強大的購買力。萬達官方公告顯示，今年春節除夕至初六，全國480座萬達廣場客流1.6億人次，銷售收入126.8億元——這才是僅僅7天的數據。
從近四年業績曲線可以看出，萬達商管在2020年觸底后，就開始逐步回升。根據2022年度業績快報，2022年萬達商管總收入553.1億元，同比增長17.4%，租金收入508.5億元，同比增長8%，租金收繳100%完成。
隨著萬達走過至暗時刻，王健林財富地位也開始回升。《2022胡潤百富榜》上，王健林以1000億身價，奪回了中國地產首富的交椅，位列富豪榜第32名，而他上次登頂中國首富寶座還要追溯到2016年。
作為一種極為特殊的行業，房地產不同于鋰鎳鈷等礦產資源，可以通過下游需求端的變革而擺脫周期波動。
香港頗具資歷的地產領袖恒隆集團董事長陳啟宗就曾表示：“房地產跟其它的行業不一樣，它的周期性特別強，而且是‘特別不可以改變’”。
但不同于萬科、恒大、融創、碧桂園等大型房企，萬達在剝離文旅酒店、電商潰敗無奈解散、金融折戟沉沙后，王健林收拾心神，重回商管主業。
萬達集團2017年年會上，王健林承認失敗，他總結說：“過去總想著做規模，如果從一開始就只搞萬達廣場、旅游度假區，可能早就整出名堂了。”他還稱，自己犯了一個錯誤，給曲德君太多錢。“如果當初少給點錢，定個投資上限就好了”。
而目前，已經跳槽到新城控股的曲德君突然失聯，坊間消息稱，或涉及任職萬達期間。
另一方面，不同于住宅地產，商業地產更適合進行輕資產轉型，而萬達早就知道其中價值。
王健林選擇與保險公司合作——它們資金規模巨大，追求長期投資回報。南昌西湖萬達廣場在項目簽約之時就確定了物業的產權屬于珠江人壽，建成后就把產權移交給了珠江人壽。萬達在其中負責選址、修建、品牌授權和日常運營，收來的凈租金再與資金方分成。
02 斷臂，最艱難的抉擇2017年是中國地產界一個關鍵的分水嶺。
這一年，許家印以2900億元身家登上中國首富寶座，其財富幾乎是上一年的4倍。彼時的許老板意氣風發躊躇滿志：“我們要成為世界最大的房地產企業，并躋身世界500強。”
就在許首富春風得意之時，王健林卻深陷至暗時刻。
監管嚴查下，萬達遭遇“股債雙殺”。老王前一年才被《福布斯》評為“全球最富華人”，這一年就要為4200億負債疲于奔命。外界甚至傳言，“首富”其實是“首負”。
就在那一年的7月19日，王健林一口氣甩賣了637.5億的資產包，其中融創順宏斌以438.44億元拿下13個文旅城；富力李思廉以199.06億元吃下了萬達77家酒店。以當時的價格看，融創和富力都撿了大便宜。
而坊間傳言，臨近簽約時，李思廉還不忘壓價，氣的老王摔杯爭吵。簽約背景板也是一再撤換。最終，李思廉把之前76家酒店的價格砍到6折，另外還多搭上1家酒店變成77家。
經過那場“世紀交易”，富力地產旗下酒店數量達到89家，成為全球最大豪華酒店業主之一。
而根據當時的交易細則，王健林還不惜貸款300億給孫宏斌，來收購自己的文旅資產，這基本上是在打碎牙齒往肚子里咽。要知道638億的資產，幾乎是2016年萬達集團總資產的十分之一，相當于當時集團總營收的四分之一。
對于監管層重點關注的海外資產，王健林做出了鐵腕般的抉擇——清零。體育板塊的旗艦世界鐵人公司；地產板塊的美國芝加哥Vista Tower酒店；寄予厚望的AMC幾乎都全部清倉。
除了文旅和酒店，萬達還把37家百貨門店轉給蘇寧，將萬達影院股份賣給阿里。僅在這一年，萬達“甩賣”了1300億資產。
到2018年底，萬達縮減了2158億元負債，較上一年總債務減少約三分之一，負債率降低到60%以內的安全線。
斷臂求生后，萬達平穩落地。王健林成為了許家印、李思廉、孫宏斌們最羨慕的人。如今恒大艱難求生，富力度日如年，融創危機四伏。
到了2022年，王健林卻開始逆勢抄底，去年4月，其聯手“河南地產一哥”胡葆森，接盤建業旗下商業項目10年運營權，萬達全盤經營。5個月后，位于鄭州的兩座萬達坊就同時開業。
此外，王健林還和鑫苑張勇、山西田森杜寅午合作，并接手了北京藍色港灣、五棵松卓展購物中心的運營權。
除了商業基本盤，萬達的住宅地產也重新起航。萬達地產（住宅板塊）聚焦萬達商業周邊開發，并已落子武漢、貴陽等地。“不追求規模，為商管而存在，每年消化萬達廣場住宅配套，保持幾百億銷售額。”早在2018年，王健林就對住宅業務進行了重新定位。
2017年至今，王健林遠離聚光燈，不接受采訪，不主動露面，他變得低調沉默，甚至有些神秘。但5年過后，這位中國最頂級的地產強人渡盡劫波，變得更加理性，對商業的理解也已經更加通透，甚至是更加“可怕”。
03 上市，最后一個坎“我做過許多投資，很多朋友跟著我每一單賺得都很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了，我不能對不起朋友和股東。”
2016 年 9 月，港股上市僅不到兩年的萬達商業宣布私有化退市，王健林認為港股估值過低讓他“無法忍受”。
重義氣的王健林，一直期待重歸資本市場。但此后的大環境一直不友好，繼放棄A股上市后，萬達商管兜兜轉轉，期間經歷諸多故事。
直到2021年10月再次遞表港交所，而在珠海國資30億入股萬達商管后，珠海萬達成為上市主體。
目前，地產支持政策不斷出臺，可以說重新上市的時機來臨。在2月6日舉行的萬達商管美元債路演會上，管理層稱，預計將在2023年二季度完成香港IPO上市。
這個時間點和萬達與投資人簽署的對賭協議不謀而合。按照協議，其應在2023年10月31日前完成上市，否則萬達商管有義務回購395億元的股份。
作為上市主體，珠海萬達商管也在更新后的招股書中表示，基于2021年起的運營收費模式，“公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求。”這無疑打消了資本市場的焦慮。
而且，距離2022年10月25日最新版本的招股書，有效期也不到三個月。
目前來看，海萬達商管的估值水平，關鍵在于資本市場對其輕資產化的認可度。
2019年，王健林主導萬達商管徹底剝離所有房地產業務，他親口表示“一平米都不留。”
萬達商管正式開啟輕資產轉型，專注運營管理，強調服務屬性；2021年開始萬達商管將不再投資持有萬達廣場物業，只進行品牌輸出，負責設計、建設與運營，賺取收益。
目前，萬達輕資產商管服務分為委托管理模式和租賃運營模式。前者是業主委托萬達進行招商、運營，并支付一定的服務費；后者則是萬達商管租賃業主的資產再拿來出租。類似于“一房東”和“二房東”，但本質上，都是物業運營，只不過采取了不同的模式。
截至2022年6月，萬達商管在管的287個萬達廣場采用委托管理模式，160個獨立第三方商業廣場中45個采用委托管理模式。也就是說，高附加值的委托管理占比超過了78%。
2022年上半年，珠海商管收入134.8億元，同比增長26.7%；凈利潤40.5億元，同比大增517.3%。招股書中解釋稱，主要就是因為委托管理費用大幅增長2.3倍所致。
對于王健林來說，萬達商管就他手中的王牌。經歷一輪洗禮后，他要給這張王牌加上金鐘罩和安全鎖。
截至2022年6月，萬達商管集團有息債務356.41億元，其中約100億元將在2023年底到期。目前集團賬面現金341.94億元，償債壓力不高。
上市主體珠海萬達商管的資產負債率已經由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，且不考慮20億的理財受限資金，手握現金超158億。
估值對比來看，港股市場也對輕資產模式更加青睞，碧桂園服務市值一度超過碧桂園，華潤萬象生活41倍PE遠高于華潤置地的7倍。而萬達商管是中國商業管理領域的巨無霸，僅2022上半年，珠海萬達收入是華潤萬象生活的2.6倍，利潤是其4倍。
挺過地產調控生死般的波折后，萬達變得更加難以戰勝，也迎來了上市最好時機。對于王健林來說，這將是一次名譽之戰。