來源：商業人物
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壹
被債務陰云籠罩著的中國家居首富車建新，可以緩口氣了。
這幾天，他等來了兩個大救星。一個是廈門國企建發股份（600153.SH），一個是電商巨頭阿里巴巴（9988.HK）。
1月13日，建發股份發布公告，擬以不超過63億元現金收購紅星美凱龍(01528，601828.SH)29.95%股權（涉及股份為13.04億股A股股份）。同一天，阿里巴巴也江湖救急，換股入局。據紅星美凱龍13日的公告，阿里巴巴已出具意向函，有意以8.44元/股的價格行使換股權利，獲得美凱龍2.48億股A股股票，耗資20.95億元。
圖片來源：建發股份公告截圖
消息一出，投資者信心隨之大增：1月16日，港股紅星美凱龍（01528）股票大漲29.59%；同一天，A 股美凱龍(601828.sh)復牌，一字漲停。今日，A 股美凱龍再度漲停，收盤漲10.10%%至5.67元/股。
不過，面對投資市場的振奮，車建新應該心情很復雜。因為，這是他割肉賣股換來的。尤其賣的還是他耗時37年，一手養大的“孩子”。
紅星美凱龍（即紅星美凱龍家居集團股份有限公司），是車建新一手打造的家居龍頭企業，也是全行業第一家在A+H股上市的家具公司。車建新所實控的紅星控股（即紅星美凱龍控股集團有限公司），是美凱龍的母公司，持有其60.12%股份。這次與建發股份的交易，紅星控股割讓了將近一半的股權。
這也是無奈之舉。這兩年，車建新已深陷流動性危機。據紅星控股債券發行人財報數據顯示，截止2022年上半年末，紅星控股總資產為1874.88億元、總負債1229.18億元；其中，一年內到期的流動負債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。
高額債務壓頂，車建新不得不賣掉自己最值錢的家底，出售美凱龍的股權。并且，這并非紅星控股首次出售資產。
貳
故事講到這里，想必很多人還是弄不太明白，美凱龍的母公司為啥會欠下這么多的債務？
要知道，紅星美凱龍作為主國內最大家居連鎖賣場，四五年前還風光無限的呀？尤其是2012年和2018年，公司先后在港股和A股上市之后，兩市市值一度還曾超過千億元。車建新也曾在2018年以385億身家登頂中國家具行業首富。
是什么讓車建新這個百億首富，在短短4年多時間里，就深陷債務泥潭？一切還要從車建新的商業模式說起。
車建新，1966年出生于江蘇常州，是草根創業的典型。他從木匠學徒開始，20歲時用600元啟動資金，創辦了一家家具作坊。25歲時，他開設了家居專營店“紅星家具城”，并采用前店后廠的模式，自產自銷。到了1999年，他開始自己買地，于2000年設立了上海真北商場，成立了“紅星美凱龍”品牌的首個商場。之后，他將商場開往全國，走上連鎖化經營道路。
紅星美凱龍商場，并非簡單的家居渠道商或者零售商，而是一個地產運營商+平臺服務商。類似于歐美的Shopping Mall，公司只負責做商場管理，不做具體經營，為入駐的品牌商提供“統一的營銷、統一的售后服務、統一培訓”等服務，從而收取租賃和管理費用。
換句話說，車建新做的是收租或者房東的生意。它賺錢的模式，是通過買地建造賣場，然后出租店面來獲取收益的，具有典型的商業地產發展商特征，只不過專注于家居建材領域，進行特色連鎖經營經營而已。
這一模式，從車建新最初建立上海真北商場時便已開啟。他曾對媒體表示過，“買地是做企業絕對的命根子。”他吃到了最初的地產紅利。根據媒體報道，他1998年買的地，在2008年就已經升值了20多倍，光地價升值就升了一百多個億。
紅星美凱龍快速發展時期，正是商業物業費暴漲的時期，這種先行一步，讓車建新迅速將紅星美凱龍復制到各大城市。到2006年的時，紅星美凱龍便在全國擁有37家建材商場，這些商場大部分是通過買地蓋樓的方式建造而成，以出租場地的方式經營。2006年這些商場的銷售額為106億元，向零售商收取的租金就達到8億元。
彼時，意氣風發的車建新曾發出過“兩個春天”的論斷：“我們趕上了第一個春天，又遇到了第二個春天”。其中第一個春天，指的是趕上了樓市地產的紅利期；第二個春天,是資產的證券化，或者說資本運作。
2007年，他提出“復合地產”模式，即以家居賣場立項拿地，再進行開發住宅項目，這些都曾被外界解讀為公司快速尋求現金流的方式。這一年的6月份，紅星美凱龍的前身海紅星美凱龍家居家飾品有限公司正式成立。同年，車建新還和妹妹車建芳，共同出資組建了紅星控股的前身上海紅星美凱龍投資有限公司，兩人分別持股92%、8%。
兩年后，車建新在房地產領域的布局更進一步。這一年，紅星控股成立了子公司上海紅星美凱龍房地產有限公司（簡稱紅星地產）。
不同于紅星美凱龍主要以自持物業、自建賣場為主，順帶“圈地”搞搞房地產；紅星地產的主要業務定位于商業地產及住宅項目開發。2014年，紅星控股又成了另外一家房地產開發平臺紅星置業（即上海紅星美凱龍置業有限公司），紅星置業的業務有住宅部分，但更多的還是偏向商業地產，目標是為自己的家居商場服務。
中國房地產行業不斷向好的十幾年中，車建新一度春光無限。家居商場領域，他通過不斷將家居商場進行抵押，而后貸款買地、蓋樓、招商的方式，跑馬圈地，迅速擴大規模。早在2016年，紅星美凱龍便成為了全球規模最大、數量最多的大型商業Mall運營商，商場數量一度突破200家。
圖片來源：視覺中國
在地產行業的黃金十年里，紅星地產的銷售業績也是節節攀升，2020年銷售額已達到了400億元，待售貨值接近千億，其地產業務版圖覆蓋了華東、華中和華西市場，可售住宅比例達到了80%。
2018年-2020年，紅星地產分別實現全口徑銷售額為478.7億元、601.1億元、614.3億元，復合年增長率8.67%。
叁
然而，當房地產的寒冬漸漸來臨之際，車建新這套建立在高杠桿、高負債基礎之上的擴張模式，開始失靈了。
首先是賣場方面，伴隨著車建興不斷拿地，紅星美凱龍的資產負債率開始逐年上升，在2017至2021年間，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%、57.44%。截至2022年三季度末，美凱龍的負債依舊高達56.85%。
另外，自疫情爆發后，客流量減少，大型家居商城都陷入了低迷期，紅星美凱龍的日子自然也不好過。2022年紅星美凱龍前三季度實現營收104.84億元，同比下降7.67%，歸母凈利潤13.18億元，同比下降36.17%。去年12月，全國多地商戶還爆出過聯合抵制紅星美凱龍的新聞，據網傳視頻顯示，當地商戶于賣場前集合并拉起橫幅，要求減租降費。
來自地產業務的壓力更大。僅以紅星地產舉例，數據顯示截至2020年底，紅星地產總資產約1000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產167億元。截至2020年6月末，紅星地產主體紅星企發負債總額達877.4億元，其中流動負債達725.02億元，占比高達83%。
這給母公司紅星控股帶來帶來了巨大的資金承壓。2019年-2021年，紅星控股的負債總額為1680.96億元、1966.06億元、1241.96億元。2022年上半年，紅星控股總負債達1229.18億。其中一年內到期的負債662.25億元，而賬上貨幣資金卻只有87.56億。
圖源：紅星控股2022年中期財務報表截圖
資金流成為車建新的大問題。早在2021年之后，他便開始學習萬達，轉型輕資產，進行“減肥瘦身”。這一年，紅星控股將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠洋資本，以40億元出售了紅星地產70%的股權，以6.96億元的價格將旗下成立不久的美凱龍物業80%股權轉讓給了旭輝永升。
甩賣資產之前，車建新還曾通過發債、轉讓債權等方式緩解資金問題。早在2020年10月，紅星美凱龍便首次增發擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項目建設。同年11月26日，紅星控股發行“20紅星05”債券，規模合計25億元，期限3年。
不停賣賣賣之外，家居業務方面，車建新曾多次嘗試轉型，期望能拯救紅星美凱龍于頹勢之中。他曾試圖在新零售、互聯網營銷方面，進行探索，公開要求公司在線上不斷發力，加大數字化方面的能力建設。他曾于2020年9月，親自下場嘗試過直播帶貨，然而效果一般。截至目前，紅星美凱龍仍舊一直依賴線下，未能搭上線上直播購物的時代東風。
只能說成也蕭何敗也蕭何。回顧車建新的創業經歷，他最初的品牌型商業地產模式，曾是商業創新的典型，2014年被哈佛商學院選為商業案例。然而天下沒有一成不變的生意，時代趨勢的變化，會帶來商業上的不連續性。
抓住了上個時代浪潮的他，曾帶領公司舒舒服服的過了將近20年“收租”生活，然而當互聯網浪潮興起，新的風口出現之際，紅星美凱龍“收租”+重資產的商業模式卻未能進行更深一步的改革和進化。再加上地產行業下行，他最終潰敗于新一輪的商業浪潮之中。只能希望強援出手之后，他能度過危機。
參考資料：
1.《建發股份有意“入主” 美凱龍連續兩日漲停》，證券時報
2.《紅星控股身陷風波：半年虧損27億、資金缺口164億，旗下紅星置業被傳裁員降薪》，搜狐財經
3.《車建新要賣掉最后值錢的家底》，國際金融報
4.《車建新的房地產生意：已布局12年，用賣場做拿地“敲門磚”》，澎湃新聞